بازار اجاره مسکن در روسیه یکی از پیچیدهترین بازارهای مسکونی در اروپای شرقی است. از آپارتمانهای لوکس در مرکز مسکو تا واحدهای اقتصادی در حومهی کازان یا سنپترزبورگ، اختلاف قیمتی چندبرابری وجود دارد که بر انتخاب محل زندگی مهاجران، دانشجویان و کارمندان خارجی تأثیر مستقیم میگذارد.
در این مقاله ساختار بازار اجاره در روسیه، میانگین قیمتها در مناطق مختلف شهری و عواملی که این تفاوتها را رقم میزنند بررسی میشود. همچنین در پایان، مقایسهای میان اجارهخانه در روسیه و ایران ارائه شده تا مخاطب دید روشنی نسبت به هزینهی زندگی واقعی در روسیه پیدا کند.
میانگین اجاره در مناطق لوکس مسکو و سنپترزبورگ
بازار اجاره در مناطق لوکس روسیه، بهویژه در مسکو، تصویری روشن از شکاف طبقاتی و تمرکز سرمایه در کلانشهرهای این کشور ارائه میدهد. در سال ۲۰۲۵، میانگین اجارهی آپارتمانهای لوکس در پایتخت بین ۱٫۵ تا ۴ میلیون روبل در ماه است؛ عددی که آن را در ردیف گرانترین بازارهای مسکونی اروپا قرار میدهد.
در مناطق خاصی مانند Khamovniki، Arbat-Kropotkinskaya، Frunzenskaya و بخشهایی از Presnensky District، اجارهی پنتهاوسها و آپارتمانهای بزرگ با متراژ ۲۵۰ تا ۳۰۰ متر مربع از ۴ میلیون روبل نیز فراتر میرود. این واحدها معمولاً در برجهای تازهساز یا ساختمانهای بازسازیشدهی تاریخی قرار دارند و از نظر امکانات با استانداردهای لوکس جهانی رقابت میکنند. در این سطح از بازار، امکاناتی نظیر سیستم امنیتی هوشمند، دوربین مداربستهی سراسری، پارکینگ زیرزمینی، لابی ۲۴ ساعته، سالن ورزشی اختصاصی، منظرهی رودخانهی مسکو و نزدیکی به مراکز دیپلماتیک و تجاری بخشی از امکانات پایه محسوب میشوند.
در مقابل، سنپترزبورگ با وجود آنکه دومین شهر مهم روسیه است، بازار لوکس بسیار کوچکتری دارد. میانگین اجاره در مناطق مرکزی مانند Admiralteysky، Petrogradsky، Central و Moskovsky District برای آپارتمانهای مدرن یکخوابه بین ۶۰ تا ۱۲۰ هزار روبل و برای سهخوابهها تا ۱۵۰ هزار روبل در ماه است. واحدهای لوکس این شهر معمولاً در ساختمانهای کلاسیک بازسازیشده یا مجتمعهای نوساز نزدیک رودخانه نِوا (Neva) قرار دارند.
در مقایسه با مسکو، قیمت اجارهی لوکس در سنپترزبورگ حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد پایینتر است، اما از نگاه ساکنان محلی همچنان رقم بالایی محسوب میشود، زیرا درآمد متوسط در این شهر حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد کمتر از پایتخت است.
بهطور کلی، تفاوت بازار مسکو و سنپترزبورگ را میتوان در دو کلمه خلاصه کرد: سرمایه و تقاضا. در مسکو، جریان مستمر سرمایهگذاری خارجی، تمرکز دفاتر بینالمللی و حضور دیپلماتها باعث شده تقاضا برای املاک لوکس بالا بماند و نرخها در سطوح اروپایی حفظ شود. در حالی که در سنپترزبورگ، بازار بیشتر بر مبنای تقاضای داخلی و اجارهی میانمدت است و لوکس بودن بیشتر به سبک تاریخی و معماری کلاسیک مربوط میشود تا مدرنسازی افراطی.
سایت اجاره خانه در مسکو: https://moscow-rentals.ru
سایت ایرانی اجاره خانه در روسیه: https://tranio-amlak.com/rent/russia
اجاره در مناطق متوسط و فقیرنشین روسیه
در مناطق متوسط یا کمدرآمد مسکو و سایر شهرهای بزرگ روسیه، قیمت اجاره بهطور قابل توجهی پایینتر است. میانگین اجارهی یک آپارتمان استاندارد یکخوابه در مناطق حاشیهای مسکو حدود ۴۵ تا ۶۰ هزار روبل در ماه است. در مناطق ارزانتر یا قدیمیتر شهر، این رقم میتواند به ۳۰ تا ۴۰ هزار روبل کاهش پیدا کند.
در سنپترزبورگ نیز اجارهی واحد مشابه در مناطق بیرونی شهر معمولاً بین ۲۵ تا ۵۰ هزار روبل متغیر است. این مناطق از نظر امکانات شهری، حملونقل عمومی و امنیت نسبت به مرکز شهر ضعیفترند اما برای دانشجویان و مهاجران با بودجه محدود، گزینهای رایج محسوب میشوند.
در شهرهای کوچکتر مانند کازان، نیژنی نووگورود یا سامارا، اجارهی آپارتمان یکخوابهی ساده بین ۲۵ تا ۳۵ هزار روبل است. این سطح قیمت تقریباً یکسوم هزینهی اجاره در مرکز مسکو بهشمار میرود.
بهطور کلی، هرچه فاصله از مرکز شهر و ایستگاههای مترو بیشتر شود، اجاره کاهش مییابد اما هزینهی رفتوآمد و زمان سفر نیز افزایش پیدا میکند. در مناطق کمدرآمدتر، کیفیت ساخت و گرمایش منازل پایینتر است و بسیاری از آپارتمانها بهصورت مبله جزئی عرضه میشوند.
سایت اجاره خانه در کازان روسیه: https://kazan.cian.ru/snyat-dom
برای سفر کاری، تفریحی یا حتی تحصیلی به روسیه، داشتن روبل همیشه یکی از دغدغههای اصلی مسافران است. با مانیرو این نگرانی برطرف میشود؛ چون میتوانید روبل نقد را چه در ایران و چه در خود روسیه دریافت کنید، یا حتی مستقیم به حساب بانکی روسیهای خود واریز داشته باشید. نرخ مناسب و کارمزد پایین مانیرو باعث میشود سفرتان آرامتر و بیدغدغهتر آغاز شود و شما فقط روی هدف اصلی سفرتان تمرکز کنید.
عوامل مؤثر بر قیمت اجاره در روسیه
بازار اجاره در روسیه از چندین جهت با بازارهای اروپایی تفاوت دارد. در این کشور، قیمت اجاره تنها وابسته به متراژ یا موقعیت محله نیست؛ بلکه ترکیبی از عوامل اقتصادی، زیرساختی و حتی اجتماعی نرخ نهایی را تعیین میکند. در ادامه، مهمترین مؤلفههایی که مستقیماً بر قیمت اجاره تأثیر میگذارند، تحلیل میشوند.
۱. موقعیت جغرافیایی و دسترسی به مرکز
نزدیکی به مرکز شهر و مسیرهای حملونقل عمومی (بهویژه مترو) اصلیترین عامل در تعیین قیمت اجاره است. در شهری مانند مسکو، فاصلهی هر ایستگاه مترو میتواند تا دهها هزار روبل اختلاف اجاره ایجاد کند. مناطقی که در حلقهی اول مترو (Ring Line) یا نزدیک به مراکز تجاری و اداری قرار دارند، معمولاً ۳ تا ۵ برابر گرانتر از مناطق بیرونی هستند.
در مقابل، مناطقی در حاشیه یا شهرکهای جدید مانند New Moscow یا حومههای سنپترزبورگ، با وجود خانههای نوساز، قیمت پایینتری دارند زیرا رفتوآمد روزانه زمانبرتر و هزینهبرتر است.
به همین دلیل، مهاجران یا دانشجویان معمولاً بین دو انتخاب قرار میگیرند: آپارتمان کوچکتر در مرکز یا خانهای بزرگتر در حومه. این الگو در تمام شهرهای روسیه دیده میشود و تأکیدی است بر نقش تعیینکنندهی دسترسی شهری و زیرساخت حملونقل در شکلگیری بازار اجاره.
۲. امکانات ساختمان و سال ساخت
ساختمانهای مدرن و بازسازیشده در روسیه بهویژه پس از سال ۲۰۱۵، با استانداردهای انرژی و آسایش بالاتری ساخته شدند. این بناها معمولاً دارای سیستم گرمایش مرکزی قابل تنظیم، پنجرههای عایق صدا، آسانسورهای دیجیتال و دربهای امنیتی چندلایه هستند. همین امکانات موجب میشود اجارهی آنها تا ۵۰ درصد بالاتر از ساختمانهای قدیمیتر باشد.
در مقابل، بسیاری از آپارتمانهای موجود در بلوکهای شوروی سابق که هنوز بخش عمدهای از بافت مسکونی روسیه را تشکیل میدهند، بهرغم قیمت پایینتر، مشکلاتی چون عایق ضعیف حرارتی، آسانسورهای فرسوده و نبود امکانات مدرن دارند.
بسیاری از خانوادههای متوسط ترجیح میدهند هزینهی بیشتری برای سکونت در ساختمان جدیدتر بپردازند تا در زمستانهای طولانی روسیه، از گرمایش مطمئن و قبض انرژی پایینتر بهرهمند شوند. این عامل، یکی از تفاوتهای اصلی میان مناطق قدیمی و نوساز است.
۳. عرضه و تقاضا در بازار شهری
بازار اجاره در روسیه بهشدت تحت تأثیر تغییرات جمعیتی و اقتصادی قرار دارد. در سالهای اخیر، موج مهاجرت داخلی از شهرهای کوچک به کلانشهرها باعث افزایش تقاضا در مناطقی مانند مسکو، سنپترزبورگ و کازان شده است.
همزمان، کاهش سرعت ساختوساز به دلیل محدودیتهای مالی و افزایش هزینههای مصالح، عرضه را کاهش داده و تعادل بازار را بر هم زده است.
نتیجهی این نابرابری در سال ۲۰۲۴ آشکار شد؛ زمانی که میانگین اجارهی آپارتمانهای یکخوابه در سراسر کشور بیش از ۳۰ درصد افزایش یافت. این رشد در مسکو به حدود ۴۰ درصد رسید. بنابراین، در حال حاضر عرضه کمتر از تقاضاست و همین فشار بازار باعث شده حتی آپارتمانهای قدیمیتر نیز با قیمتهای بالاتری اجاره داده شوند.
۴. وضعیت اقتصادی کلان و نرخ تورم
تورم عمومی در روسیه یکی از محرکهای اصلی افزایش اجاره است. با افزایش هزینههای انرژی، خدمات شهری و نگهداری ساختمان، بسیاری از مالکان اجارهها را برای جبران هزینههای جاری بالا بردهاند. همچنین نرخ بهره بانکی بالا و محدودیت در دریافت وام مسکن، باعث شده بخشی از تقاضا از خرید به سمت اجاره منتقل شود.
در حال حاضر، در شهرهای بزرگ روسیه، میانگین هزینهی اجاره خانه حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد از درآمد ماهانه خانوار را تشکیل میدهد؛ رقمی که نشاندهندهی فشار بالای هزینهی مسکن بر بودجهی خانوار است. در مناطق لوکس، این نسبت میتواند از مرز ۱۰۰ درصد هم عبور کند.
۵. شرایط قرارداد، سپرده و ضمانتها
قراردادهای اجاره در روسیه معمولاً بهصورت ماهانه یا ششماهه تنظیم میشوند. اغلب مالکان درخواست سپردهای معادل یک یا دو ماه اجاره دارند که در پایان قرارداد در صورت سلامت ملک بازگردانده میشود. در مناطق لوکس و برای مستأجران خارجی، علاوهبر سپرده، ممکن است ضمانتنامه بانکی، بیمه مسئولیت مستأجر یا مدارک اقامت معتبر نیز الزامی باشد.
از سوی دیگر، قراردادها معمولاً شامل هزینههای جانبی مثل آب، برق، گاز و اینترنت نیستند و این مبالغ جداگانه پرداخت میشود. در نتیجه، مستأجر باید هنگام برآورد هزینهی واقعی زندگی، این هزینهها را نیز در نظر بگیرد.
بررسی پنج عامل بالا نشان میدهد که بازار اجاره در روسیه، بازاری چندبعدی و پویـاست که تحتتأثیر سیاستهای شهری، تورم و رفتار اجتماعی قرار دارد. در مسکو و سنپترزبورگ، ترکیب «موقعیت مرکزی + امکانات مدرن + فشار تقاضا» باعث شده قیمتها بالاتر از میانگین کشوری بماند، در حالی که در شهرهای کوچکتر، عوامل اقتصادی و فاصله از مرکز نقش پررنگتری در کاهش قیمت دارند.
مقایسه اجاره خانه در روسیه با ایران
در تهران، میانگین درآمد ماهانهی یک کارمند یا کارشناس اداری حدود ۳۰ میلیون تومان است. اجارهی یک آپارتمان ۷۰ تا ۸۰ متری در منطقهای متوسط از پایتخت معمولاً ۸ تا ۱۲ میلیون تومان در ماه هزینه دارد؛ بهعبارتی حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد از درآمد ماهانهی خانوار ایرانی صرف اجاره میشود. این نسبت در مناطق شمالی تهران مانند الهیه یا زعفرانیه میتواند تا ۸۰ درصد یا حتی بیشتر افزایش یابد، زیرا اجارهی ماهانهی واحدهای لوکس در این مناطق به بالای ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان هم میرسد.
اکنون همین شاخص را در روسیه بررسی کنیم. در مسکو، میانگین درآمد ماهانهی خالص حدود ۱۳۰ هزار روبل برآورد میشود. اجارهی یک واحد متوسط در مناطق میانی شهر حدود ۵۰ هزار روبل است، در حالیکه در مناطق مرکزی مانند Khamovniki یا Presnensky این رقم به ۹۰ تا ۱۰۰ هزار روبل میرسد. بهاینترتیب، نسبت اجاره به درآمد در مسکو بین ۳۸ تا ۷۵ درصد متغیر است. این نسبت در سطح میاندرآمد جامعه شباهت زیادی به تهران دارد، اما در بخشهای لوکس پایتخت روسیه، اجارهها چنان بالا هستند که برای قشر متوسط عملاً دستنیافتنیاند.
در مناطق لوکس مسکو که اجاره به ۱٫۵ تا ۴ میلیون روبل در ماه میرسد، این رقم برابر با ۱۰ تا ۳۰ برابر درآمد ماهانهی متوسط یک کارمند است. به بیان سادهتر، اجارهی ماهانهی یک پنتهاوس در مرکز مسکو گاهی معادل حقوق یکسالهی یک کارمند معمولی است. به همین دلیل، بازار لوکس مسکو عمدتاً در اختیار مدیران ارشد شرکتهای بینالمللی، دیپلماتها و سرمایهگذاران خارجی است.
در مقابل، در شهرهای کوچکتر روسیه مثل کازان، نیژنی نووگورود و سامارا، شرایط بسیار متعادلتر است. میانگین درآمد ماهانه در این شهرها حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار روبل است و اجارهی آپارتمان یکخوابه در مناطق متوسط بین ۲۵ تا ۳۵ هزار روبل قرار دارد. بنابراین نسبت اجاره به درآمد در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد باقی میماند — تقریباً مشابه تهران، اما با ثبات بیشتر و نوسان کمتر.
در جمعبندی میتوان گفت:
- در سطح متوسط درآمد، نسبت اجاره به درآمد در ایران و روسیه تقریباً مشابه است (۳۰ تا ۴۰ درصد).
- در سطح لوکس، بازار مسکو بهمراتب گرانتر از مناطق مشابه تهران است.
- در شهرهای کوچکتر روسیه، هزینهی اجاره متناسبتر با درآمد و مناسب زندگی دانشجویی یا مهاجرت اقتصادی است.
- در نهایت، هر دو کشور با چالش مشترک «سهم بالای اجاره در سبد هزینه خانوار» روبهرو هستند، اما در روسیه این سهم همراه با ساختار شفافتر و پیشبینیپذیرتری مدیریت میشود.
نتیجهگیری
بازار اجاره مسکن در روسیه بازتابی از تفاوت طبقاتی و تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ است. در حالی که مناطق مرکزی مسکو با اجارههای چندمیلیونی تنها برای قشر ثروتمند قابل دسترسیاند، در حومهها و شهرهای کوچکتر، امکان اجاره خانه با هزینهای بهمراتب پایینتر وجود دارد.
شناخت تفاوتهای منطقهای، آگاهی از متوسط درآمد و توجه به هزینههای جانبی (مانند گرمایش و حملونقل) از ضروریات برنامهریزی اقامت در روسیه است. برای مهاجران و دانشجویان، انتخاب منطقهای با اجاره متناسب با درآمد، بهترین راه برای داشتن زندگی متعادل و پایدار در این کشور محسوب میشود.
آیا برای اجاره خانه در روسیه نیاز به سپرده است؟
بله، معمولاً صاحبخانهها معادل یک تا دو ماه اجاره را بهعنوان سپرده دریافت میکنند که در پایان قرارداد بازگردانده میشود.
آیا اجاره در حومه مسکو خیلی ارزانتر از مرکز است؟
بله، میانگین اجاره در حومه حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از مرکز شهر است، اما باید هزینه و زمان رفتوآمد را نیز در نظر گرفت.
آیا دانشجویان خارجی میتوانند مستقیماً از مالک اجاره کنند؟
بله، اما معمولاً نیاز به مدارک اقامت موقت یا معرفینامه دانشگاه دارند. بسیاری از دانشجویان از خوابگاه یا آژانسهای محلی استفاده میکنند.
میزان افزایش اجاره در سالهای اخیر چقدر بوده است؟
در سال ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل، میانگین اجاره در روسیه حدود ۳۰ درصد افزایش یافته و در مسکو تا ۴۰ درصد رشد داشته است.
بیشتر بخوانید:
برای سفر به روسیه چقدر پول لازم است؟